Tag Archive for: asianajotoimisto Kalle Pyrhönen

Miksi asuntokaupoista riidellään – olisiko riidat voitu ennakolta välttää? Lue vinkit

Asuntokaupassa riidan välttäminen riippuu usein siitä, miten osapuolet onnistuvat omien velvollisuuksiensa täyttämisessä. Useissa tapauksissa tulee eteen tilanne, jossa myyjällä todetaan olleen ehdoton velvollisuus kertoa tietystä ominaisuudesta.

Lue lisää

Myit vanhan talon, ostajalta tuli reklamaatio – miten toimia? Lue vinkit

Myit vanhan talon, ostajalta tuli reklamaatio – miten toimia?

1. Ota yhteyttä kiinteistöjuridiikan asiantuntijaan
2. Pyydä lausunto rakennusalan asiantuntijalta
3. Varmista ostajan vaatimusten oikeellisuus

Lue lisää

Menikö talokauppa pieleen, lue vinkit miten toimia

Menikö talokauppa pieleen, lue vinkit miten toimia

1.   Selvitä ongelma rakennusalan asiantuntijan kanssa
2.   Selvitä vaatimuksesi kiinteistöjuridiikan asiantuntijan kanssa
3.   Ostaja, tee virheilmoitus oikealla tavalla oikeaan aikaan
4.   Myyjä, varmista ostajan vaatimusten oikeellisuus
5.   Valitse oikea tapa edetä prosessissa

”Minna ja Kalle olivat ostamassa 1980-luvun alkupuolella rakennettua omakotitaloa. He olivat tietoisia, että tuon ajan taloihin liittyy paljon riskitekijöitä esimerkiksi se, että niissä on valesokkeli ja salaojat useimmiten puuttuvat. Kauppoja tehtäessä heille kerrottiin se, että talo on rakennettu sokkelin päälle, ja että talon vierustat oli salaojitettu. Myöhemmin ilmeni, ettei kohteesta annetut tiedot pitäneet paikkaansa, ja talossa oli laajat mikrobivauriot.”

Tällaiseen tilanteeseen useissa asuntokaupoissa törmätään, kertoo asunto- ja kiinteistökauppariitoihin erikoistunut asianajaja, varatuomari Kalle Pyrhönen. Ongelmien ilmetessä ostajat ovat usein varsin tiedottomia ja ymmällään siitä, miten asia saataisiin vietyä eteenpäin, toteaa Pyrhönen.

Selvitä ongelma rakennusalan asiantuntijan kanssa

Tässä tapauksessa asiat etenivät siten, että jonkin aikaa asuttuaan ostajat aistivat tunkkaista hajua asunnossa, ja kokivat hengitystieoireita.  Koska heillä itsellään ei ollut kokemusta taikka taitoa ryhtyä asiaa selvittämään, he olivat yhteydessä talojen tutkimuksiin erikoistuneeseen rakennusalanammattilaiseen. Tutkimuksissa ilmeni se, että talossa olikin valesokkeli, eikä kerrottuja salaojia ollut talon vierustalla taikka muuallakaan pihalla. Rakenneavauksissa ilmeni valesokkelin lisäksi se, että ulkoseinän alaosa oli kauttaaltaan mikrobivaurioitunut. Rakennusalan asiantuntijalta saadun selvityksen mukaan virheet tulevat aiheuttamaan kuukausia kestävän ja kymmeniä tuhansia maksavan korjausremontin.

”Asian suuren taloudellisen merkityksen vuoksi ostajat olivat yhteydessä toimistoomme.”

Selvitä vaatimuksesi asiantuntijan kanssa

”Vaatimuksia arvioitaessa, tulee ymmärtää se, onko kyse sopimusrikkomuksesta, merkittävästä poikkeamasta vai olennaisesta virheestä kaupan kohteessa”, neuvoo asianajaja Kalle Pyrhönen.

Pyrhönen toteaa, että kiinteistön virhe on katsottu olennaiseksi, kun virheen korjaaminen ei ole mahdollista kohtuullisessa ajassa kohtuullisin kustannuksin. Tuolloin kaupan purkaminen on mahdollinen. Kaupan purkautuessa kiinteistö palautuu takaisin myyjälle ja myyjä palauttaa kauppahinnan ostajalle. Ylemmissä oikeusasteissa kaupan purkamista on käsitelty muun muassa Helsingin hovioikeudessa HHO S16/1973 ja korkeimmassa oikeudessa KKO:2015:58.

”Asiassa on myös huomioitava se, että, mikäli kiinteistökaupan virhe ei olisikaan olennainen, saattaa se oikeuttaa kauppahinnan alennukseen”, opastaa Pyrhönen.

”Ostajien kanssa käydyssä neuvottelussa kerroin heille, että lain mukaan heillä on oikeus vaatia ainakin kauppahinnan alennusta, koska kohde poikkesi merkittävästi siitä, mitä kauppakirjassa oli sovittu ja mitä he kauppahinnan perusteella saattoivat odottaa”, toteaa Pyrhönen.

”Lisäksi toin esiin sen, että he voivat hakea kaupan purkua, mikäli todettu virheellisyys on olennainen. Tässä asiassa virheet ovat mielestäni olennaisia, koska taloon joudutaan tekemään kallis ja kuukausia kestävä korjausremontti, ja lisäksi kiinteistön ominaisuuksista oli annettu selvästi virheellistä tietoa ennen kauppaa. Kerroin mielipiteenäni sen, että mielestäni tässä tapauksessa saattaisi täyttyä kaupan purkamisen edellytykset.”

”Neuvottelun aikana toin esiin asiakkaille myös sen, että heillä voisi olla oikeus vaatia vahingonkorvausta, jos myyjä oli kauppaa tehtäessä syyllistynyt tuottamukseen. Mielestäni myyjä oli syyllistynyt tuottamukseen kertoessaan, ettei taloa ole tehty valesokkelille, ja että siinä on salaojat. Katsoin myyjän olevan myös vahingonkorvausvelvollinen. Asiakkaani olivat joutuneet muuttamaan talosta pois siellä ilmenneiden hengitystieoireiden vuoksi. Muualla asumisesta heille aiheutui lisäkuluja useita satoja euroja kuukaudessa. Totesin heillä olevan oikeus hakea vahingonkorvausta muualla asumisesta aiheutuneista kuluista”, sanoo asianajaja Pyrhönen.

Virheilmoitus (Reklamaatio)

Neuvotteluissa sovittiin se, että minä teen virheilmoituksen, koska asiakkaani eivät olleet täysin varmoja siitä, miten ja milloin se tulee tehdä, kertoo Pyrhönen.

Virheeseen on vedottava kohtuullisessa ajassa. Kohtuullista aikaa on oikeuskäytännössä arvioitu monessa viime vuosina tulleessa korkeimman oikeuden ennakkotapauksessa. Yleisesti kohtuulliseksi ajaksi on katsottu 3-4 kuukautta siitä, kun virhe havaittiin.

Virheilmoituksessa vaatimukset tulee ilmoittaa yksityiskohtaisesti, neuvoo Pyrhönen. Kaikki tutkimuksissa havaitut, asiaan vaikuttavat, virheet tulee yksilöidä. Kyseisten virheiden perusteella esitettävät vaatimukset, kauppahinnan alennus tai kaupan purku sekä mahdollinen vahingonkorvaus, tulee yksilöidä. Kauppahinnan alennus sekä vahingonkorvaus tulee ilmoittaa myös euromääräisesti. Asian alkuvaiheessa on usein vielä epäselvää se, kuinka suurta kauppahinnan alennusta tai vahingonkorvausta tullaan määrällisesti vaatimaan. Silti vaatimukset tulisi esittää mahdollisimman oikea määräisenä.

Sovimme asiakkaiden kanssa siitä, että virheilmoituksessa vaaditaan kaupan purkamista sekä vahingonkorvausta, kertoo asianajaja Pyrhönen.

Myyjien vastaus

Mikäli talokaupassa kaikki ei mene suunnitellusti, ja ostaja esittää vaatimuksia myyjää kohtaan, myyjän tulee olla erityisen tarkka siinä, miten reagoi ostajan vaatimuksiin. Huomiota on kiinnitettävä siihen, ovatko esitetyt vaatimukset oikeita ja perusteltuja, neuvoo Pyrhönen.

Tässä tapauksessa myyjät käyttivät omaa rakennusalanasiantuntijaansa kohteessa toteamassa virheitä. Myyjien asiantuntijan mukaan virheitä ei ollut esitetyssä laajuudessa. Samoin korjaustoimet voidaan asiantuntijan mukaan tehdä muullakin kuin vaatimuksessa esitetyllä tavalla, ja selvästi edullisemmin.

Myyjät vastasivat virheilmoitukseen siinä vaaditun ajan kuluessa. Myyjät kiistivät ostajien esittämien virheiden laajuuden. Myyjät olivat erimielisiä myös siitä, miten ja minkälaisin kustannuksin korjaukset saataisiin tehtyä. Myyjät kiistivät vielä sen, että he olisivat antaneet virheellistä tietoa ostajille.

Myyjät katsoivat tapauksessa olevansa velvollisia palauttamaan kauppahintaa hinnanalennuksena, mutta eivät vahingonkorvausvelvollisia.

Neuvottelu

Koska osapuolet olivat erimielisiä useasta kauppaan vaikuttavasta seikasta, katsoin tarpeelliseksi käynnistää neuvottelut asiakkaideni ja myyjien välille, kertoo asianajaja, varatuomari Kalle Pyrhönen.

Osapuolten välillä käytiin useita neuvotteluita siitä, olisiko asiassa löydettävissä sovinnollinen ratkaisu. Vaikka ostajat kokivat tulleensa petetyksi, he halusivat stressaavalle asialle ratkaisun mahdollisimman pian. Sovintoon pääsemiseksi he päättivät, että vahingonkorvausvaatimuksesta voidaan luopua, jos riita saadaan muutoin sovittua.

Asian neuvottelut eivät kuitenkaan edenneet ostajia tyydyttävällä tavalla. He olivat omasta mielestään tulleet monessakin asiassa myyjiä vastaan, mutta myyjät eivät olleet sovinnollisia.

Todettiin, ettei neuvotteluita kannattanut jatkaa.

Oikeudenkäynti vai sovittelu

Koska asiaa ei saatu päätökseen sovintoneuvotteluissa, tuli ajankohtaiseksi miettiä sitä, miten asiaa jatketaan. Kerroin päämiehilleni asiassa olevat vaihtoehdot joko oikeudenkäynti tai tuomioistuin sovittelu, toteaa Pyrhönen
Keskustelimme ensimmäisenä vaihtoehtona oikeudenkäynnistä. Kerroin siihen liittyvinä uhkatekijöinä kustannuksia, lopputuloksen epävarmuutta sekä asian pitkittymistä mahdollisen valituksen johdosta, kertoo asianajaja Kalle Pyrhönen. Keskustelua käytäessä ostajat kokivat asian jo varsin stressaavaksi. Olihan asiaa jo käsitelty omine ja vastapuolen tutkimuksineen sekä neuvotteluineen kuukausia. Se, että asia olisi vireillä pahimmillaan vielä vuosia, ei tuntunut ostajista kovinkaan houkuttelevalta ajatukselta. Ryhdyimme keskustelemaan sovittelusta.

Kerroin ostajille sovittelun olevan varsin joustava tapa asian ratkaisemiseksi. Toin keskustelussa esiin sen, että sovittelun vapaaehtoisuuden vuoksi se vaatii molempien osapuolten suostumuksen. Kerroin myös sen, että asian saa vireille tavanomaiseen oikeudenkäyntiin nähden varsin kevyesti. Siihen riittää vapaamuotoinen hakemus. Kerroin lisäksi sen, että mahdollinen sovinto on heti vahvistettavissa sovittelijana toimivan tuomarin toimesta, lisää Pyrhönen.

Päätimme ostajien kanssa viedä asian tuomioisituinsovitteluun. Vastapuoli suostui sovitteluun myös, ja se saatiin järjestettyä jo muutaman viikon päähän.

Sovittelu lähti liikkeelle ” nihkeästi ”, toteaa Pyrhönen. Molemmat osapuolet pitivät sovittelun alussa kiinni omista näkemyksistään. Välillä näytti siltä, etteivät osapuolet löydä ” yhteistä säveltä ” oikeastaan mistään keskustellusta asiasta. Vaikka asiassa oltiin välillä kovastikin erimielisiä, asia eteni päivän aikana sovintoon. Osapuolet sopivat kaupan purettavaksi ja kauppahinnan palautettavaksi. Sovinnon saavuttamiseksi ostajat luopuivat vaatimasta vahingonkorvausta, kertoo Pyrhönen lopuksi.

Lue lisää kiinteistökauppariidasta >>

Huolettaako asuntokauppaan liittyvät asiat?

Klikkaa verkkosivullemme ja ota yhteyttä! >>

Seuraa meitä sosiaalisessa mediassa:

Facebook LinkedIn Kalle Pyrhönen LinkedIn Jukka Laitila

Asuntokaupoista käydään toistuvasti kalliita riitoja – onko riidat ennakolta vältettävissä? Lue vinkit

”Perhe toteutti pitkäaikaisen haaveensa ja osti vanhan omakotitalon, josta pintoja remontoimalla tulisi unelmien koti. Kuitenkin pian kaupan jälkeen he havaitsivat asunnossa poikkeavaa hajua. Lisäksi perheen lapsilla ilmeni hengitystieongelmia. Tutkimuksissa todettiin talon ulkoseinän alaosassa homekasvustoa, ja rakenteista oli suora ilmayhteys sisätiloihin. Ilmeni myös se, että talo oli rakenteeltaan erilainen kuin kauppaa tehtäessä oli kerrottu. Asiasta tehtiin virheilmoitus myyjälle. Ostaja ja myyjä olivat erimielisiä virheistä ja niiden korjauskustannuksista. Koska asia ei ratkennut sovinnollisesti, asia siirtyi tuomioistuimen käsiteltäväksi.”

Useimmat asuntokauppariidat lähtevät liikkeelle ja etenevät esimerkin mukaisella tavalla. Alla neuvoja siihen, miten tällaiset tilanteet saataisiin vältettyä.

Lue lisää