Asuntokaupoista käydään toistuvasti kalliita riitoja – onko riidat ennakolta vältettävissä? Lue vinkit
”Perhe toteutti pitkäaikaisen haaveensa ja osti vanhan omakotitalon, josta pintoja remontoimalla tulisi unelmien koti. Kuitenkin pian kaupan jälkeen he havaitsivat asunnossa poikkeavaa hajua. Lisäksi perheen lapsilla ilmeni hengitystieongelmia. Tutkimuksissa todettiin talon ulkoseinän alaosassa homekasvustoa, ja rakenteista oli suora ilmayhteys sisätiloihin. Ilmeni myös se, että talo oli rakenteeltaan erilainen kuin kauppaa tehtäessä oli kerrottu. Asiasta tehtiin virheilmoitus myyjälle. Ostaja ja myyjä olivat erimielisiä virheistä ja niiden korjauskustannuksista. Koska asia ei ratkennut sovinnollisesti, asia siirtyi tuomioistuimen käsiteltäväksi.”
Useimmat asuntokauppariidat lähtevät liikkeelle ja etenevät esimerkin mukaisella tavalla. Alla neuvoja siihen, miten tällaiset tilanteet saataisiin vältettyä.
Täytä velvollisuutesi myyjänä ja ostajana
Asunto- tai kiinteistökauppaa tehtäessä osapuolten tulee tietää heille kuuluvat velvollisuudet, muistuttaa asunto- ja kiinteistökauppoihin erikoistuneen Asianajotoimisto Kalle Pyrhönen Oy:n asianajaja, varatuomari Kalle Pyrhönen. Myyjän keskeisin velvollisuus on tiedonantovelvollisuus. Velvollisuutensa myyjä täyttää antamalla kaikki kauppaan vaikuttavat tiedot ostajalle mm. kertomalla sen, onko kylpyhuoneremontin toteuttanut rakennusalan ammattilainen vai onko se toteutettu itse.
Lisäksi myyjän tulee oikaista ostajan mahdolliset virheelliset käsitykset asioiden tilasta esim. talon rakenteista, rakennuksen koosta tai kunnosta. Ostajan keskeisin velvollisuus on tarkastusvelvollisuus. Velvollisuutensa ostaja täyttää sillä, että perehtyy huolellisesti ennen ostamista kaupankohteeseen mm. onko rakennuksessa kiinni istutuksia, onko rakenteissa kosteusjälkiä.
”Asuntokaupan riitaisuuksien välttäminen on usein riippuvainen juuri siitä, miten kaupan osapuolet onnistuvat omien velvollisuuksiensa täyttämisessä. Esimerkkitapauksessa myyjän olisi ehdottomasti tullut kertoa ostajalle talon rakenteelliset ratkaisut”, toteaa Pyrhönen.
Vaikka osapuolet onnistuisivatkin täyttämään velvollisuutensa, voi asiassa syntyä riitatilanne. Tämä voi johtua siitä, että kaupankohteessa ilmenee salainen virhe.
”Kyseessä on virhe, jota kumpikaan kaupan osapuoli ei kauppaa tehdessään tiennyt”, Pyrhönen toteaa.
Usein kysytäänkin sitä, olisiko salaisen virheen voinut etukäteen selvittää tai havaita?
Teetä kunnollinen tutkimus ennen kauppaa
Rakennuksen kunnon selvittäminen ennen kauppaa on tärkeää sekä myyjälle että ostajalle. Lisäksi vähänkin vanhemman talon kohdalla kuntotutkimus on suorastaan suositeltavaa, huomauttaa Pyrhönen.
Kuntotarkastukset eivät aina anna riittävää selvyyttä rakennuksen kunnosta, koska ne tehdään aistinvaraisesti. Mahdollisten rakenteessa olevien virheellisyyksien selvittämiseksi olisi suositeltavaa kohdistaa tutkimukset myös itse rakenteeseen. Rakenteeseen meneviä tutkimuksia ei tulisi kustannussäästöjen vuoksi jättää tekemättä.
”Voidaanko rakenteeseen kohdistuvilla tutkimuksilla poissulkea kaikki piilevät virheet, todennäköisesti ei, mutta niiden ilmenemisen riskejä voidaan ainakin selvästi vähentää, mikäli tutkimukset tekee alansa ammattilainen”, huomauttaa Pyrhönen.
Esimerkkitapauksessakin rakenteisiin menevällä tutkimuksella virheet olisi todennäköisesti havaittu ennen kauppaa. Kuntotarkastuksen suhdetta myyntiin tulisi lähestyä siten, että myyjän kannattaisi teettää tarkastus jo ennen asunnon myyntiin laittamista. Tällöin myyjällä on käsitys kauppaamansa kohteen todellisesta kunnosta. Etukäteinen tarkastaminen ei useinkaan toteudu, vaan tarkastukset tehdään pääasiassa vasta siinä vaiheessa, kun ostotarjous on kohteesta tehty.
”Asia muuttuu tuolloin monesti ongelmalliseksi sen vuoksi, että ostotarjoukset ovat pääasiassa ehdollisia, ja jos jotain poikkeavaa tarkastuksessa ilmenee, tarjous saattaa raueta”, huomauttaa Pyrhönen.
Kiinnitä huomiota kauppakirjaan
Osapuolten tulee kiinnittää erityistä huomiota kauppakirjaan, toteaa Pyrhönen. Kauppakirjassa sovitaan kaikki kaupan kannalta merkittävät asiat. Sen vuoksi kauppakirjaan tulee kirjata kaikki kaupan ehdot yksityiskohtaisesti, jotta niillä olisi merkitystä mahdollisessa erimielisyystilanteessa.
”Kauppakirjaan tehdyt vastuunrajoitukset vaikuttavat siihen, millaisiin toimiin kaupan jälkeen voidaan ryhtyä. Kyse voi olla esimerkiksi tilanteesta, jossa kaupan kohteessa ilmenee viite virheellisyydestä, jonka aiheuttajan selvittäminen edellyttäisi tarkempia tutkimuksia. Ostaja ei kuitenkaan koe tarkempia tutkimuksia tarpeelliseksi, vaikka myyjä olisi tutkimusten tekemisen kannalla. Tällöin kauppakirjassa kannattaa rajata myyjän vastuuta mahdollisen virheellisyyden osalta. Vastuunrajoituksia kirjattaessa osapuolten tulee kuitenkin ymmärtää se, että ehtojen tulee olla yksiselitteisiä, perusteltuja ja kohtuullisia”, huomauttaa Pyrhönen.
”Mitä paremmin kauppakirjan ja sen ehtojen laatimisessa onnistutaan, sitä vähemmän yleensä riidellään.”
Käytä asiantuntijaa apuna
Asunnon ostaminen tai myyminen on ihmisille elämän suurimpia kauppasopimuksia – useimmille suurin. Sen pieleen meno saattaa maksaa suuria summia. Yleensä asianajajan apuun turvaudutaan siinä vaiheessa, kun riita on jo olemassa. Pyrhönen kehottaa miettimään sitä, miksi asianajajaa ei lähestyttäisi jo aiemmin? Kauppakirjan keskeisen merkityksen vuoksi sen tekemisessä kannattaisi käyttää, tai ainakin vakavasti harkita, asunto- ja kiinteistökauppoihin erikoistunutta asianajajaa. Kustannus on tässä vaiheessa varsin pieni verrattuna siihen, että asia myöhemmin riitaantuu esim. kauppakirjan puutteellisuuden vuoksi.
Kaupan jälkeen ilmenevien ongelmien varalta on syytä tietää se, miten niissä toimia, huomauttaa Pyrhönen. Koska osapuolet ovat yleensä lakia tuntemattomia, heiltä voi jäädä tekemättä asiansa vaatimat oikeudelliset toimet oikealla tavalla oikeaan aikaan.
”Asioiden tekemättä jättäminen saattaa pahimmassa tapauksessa aiheuttaa sen, ettei vastapuolelle voida myöhemmin esittää vaatimuksia, vaikka niille olisi perusteitakin”, sanoo Pyrhönen.
Siten on suositeltavaa käyttää asunto- ja kiinteistökauppoihin perehtynyttä asianajajaa välittömästi ongelmien ilmetessä.
”Tällä ostaja tai myyjä voi varmistaa se, että asia lähtee oikeille raiteille heti alusta pitäen”, toteaa Pyrhönen lopuksi.
Lue lisää asuntokauppariidasta >>
Huolettaako asuntokauppaan liittyvät asiat?
Klikkaa verkkosivullemme ja ota yhteyttä! >>
